Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine eigene Immobilie gilt als ideale Ergänzung zu den bekannten privaten Vorsorgeverträgen. Und wer in jungen Jahren einen Hausbau in Angriff nimmt kann davon ausgehen, dass die Kredite mit Beginn des Rentenalters getilgt sind. Damit dieses Vorhaben gelingt, ist eine solide Finanzierung Voraussetzung, die am besten dann gelingt, wenn der Erwerber über eine ausreichende Summe an Eigenkapital verfügt. Banken wie Verbraucherschützer gehen gemeinhin davon aus, dass für einen Hauskauf mindestens 10 % an Eigenkapital vorhanden sein sollte, um wenigsten die mit dem Bau bzw. Kauf verbundenen Baunebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie eine eventuelle Maklercourtage davon gezahlt werden können. Dabei gilt unisono: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer die monatliche Belastung bzw. desto mehr Haus kann sich der Erwerber leisten.

 

Wann ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Was aber ist, wenn der Erwerber diese Eigenkapitalquote nicht erreicht, sondern vielmehr bei seiner Bank den Wunsch äußert, angesichts der aktuell niedrigen Zinsen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen? Reagieren Banken dann ablehnend mit der Folge, dass der Hauskauf dann in weite Ferne rückt oder gar unerreichbar wird? Das kann passieren, ist aber die Ausnahme. Und gerade angesichts der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite aber auch der Tatsache, dass eine Immobilie eine gute Vorsorge fürs Alter ist, sind Banken gewillt, auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu unterstützen. Nicht selten ist es sogar so, dass es auch auf eine Vollfinanzierung hinausläuft, d.h. die Baunebenkosten müssen ebenso finanziert werden wie etwa notwendig werdende Renovierungsmaßnahmen an der Immobilie. Wenn der Erwerber bei den Banken über eine gute Bonität verfügt und ein ausreichendes Einkommen zur Verfügung hat, aus dem die Raten für die Kredite bezahlt werden können, dann kann er guten Mutes sein, dass die Banken auch eine Finanzierung ohne Eigenmittel unterstützen.

 

Folgendes sollten Sie bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital beachten:

Allerdings birgt ein solcher Hauskauf für den Erwerber auch Risiken. Da sind zunächst einmal die Banken, die in einem Hauskauf ohne Eigenkapital auch ein gewisses Risiko sehen. Die Folge ist ein Zinsaufschlag für den Käufer sowie die Auflage, zusätzlich zur Absicherung der Kredite zumindest eine Risikolebensversicherung abzuschließen und die Versicherungssumme quasi der Bank als Sicherheit abzutreten. Dann ist gewährleistet, dass die Kredite über die Versicherungssumme für den Fall der Fälle getilgt werden können. Ein weiteres Risiko für den Erwerber kommt für den Fall zum Tragen, sollte die Immobilie aus irgendwelchen Gründen wieder verkauft werden müssen. Zwar kann niemand vorhersagen, wie die Entwicklung der Immobilienpreise in der Zukunft sein wird, doch ist es nicht ausgeschlossen, dass nicht der Kaufpreis erzielt wird der benötigt wird, um die Kredite vollständig zu tilgen; ganz abgesehen davon, dass nicht selten auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss, sollten die Kredite vor Verkauf gekündigt werden. Die Folge wäre dann, dass die Differenz in eine neue Finanzierung mit hineingenommen werden muss und die Tilgung der neuen Darlehen sich dadurch erhöht.

Aus all diesen Gründen ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital zwar denkbar und möglich, sollte aber genau durchgerechnet werden. Nach Ablauf der Zinsbindung, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht, ist auf alle Fälle darauf hinzuweisen, dass der als Risikozuschlag festgesetzte Zinsaufschlag keine Rechtfertigung mehr hat, da in der Zwischenzeit die Tilgung der Kredite begonnen hat.

 


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